什么是小產權房

http://www.pzjyn.cn?? 2011-11-13 23:25　來源 溫州視線

　　什么是小產權房？“小產權房”就是建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造出售的房子。目前通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉(xiāng)產權房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產。“小產權”不真正構成嚴格法律意義上的產權，小產權房并不是一個法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

　　小產權房有以下三種類型

　　第一類小產權房：占用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用于商品住宅開發(fā)的違法建筑。

　　第二類小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛隱患的不完全產權房。

　　第三類小產權房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民，俗稱“軍產房”。

所謂的鄉(xiāng)產權房是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做鄉(xiāng)產權房。

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，目前面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

第一種解釋是針對發(fā)展商的產權而言，將發(fā)展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發(fā)證機關來區(qū)分的，國家發(fā)產權證的叫大產權，國家不發(fā)產權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產權，又被稱為鄉(xiāng)產權，鄉(xiāng)產權并不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣，其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

從價格看，鄉(xiāng)產權房價格只有同樣位置商品房價格的40％至60％。

從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅。

從買賣手續(xù)看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業(yè)費便宜、水電費便宜、采暖費便宜。

從物業(yè)管理看，由鄉(xiāng)政府指定的開發(fā)商成立物業(yè)管理機構進行管理，服務管理水平不是很高。（李力）

編輯： yujeu