房?jī)r(jià)樓市預(yù)期降價(jià)一線城市正在步入以房?jī)r(jià)調(diào)整為主的下半場(chǎng)

http://www.pzjyn.cn?? 2011-08-27 10:51　來源 中國(guó)證券報(bào)

　　“房?jī)r(jià)跌了嗎？”手握多套房產(chǎn)、曾經(jīng)躊躇滿志的炒房客，如今也開始頻繁出入房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的“大戶室”，打探區(qū)域房?jī)r(jià)的最新走勢(shì)。信心，猶如陽光照射下的肥皂泡，經(jīng)歷過度膨脹后，色彩斑斕的表面逐漸顯出恐懼的陰影。

　　從溫州來京多年的宋先生一周前決定將名下6套住宅出清，單套報(bào)價(jià)低于同類房源約3%。“房?jī)r(jià)的下行趨勢(shì)很明顯，繼續(xù)把資金壓在樓市，風(fēng)險(xiǎn)大過收益。”與宋先生一樣，一位國(guó)際投行中國(guó)區(qū)的高管日前也出售了其位于上海的兩套投資性住房。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的降價(jià)預(yù)期正在逐步兌現(xiàn)。四季度開始，新盤供應(yīng)量和二手房賣盤都將明顯增加，降價(jià)現(xiàn)象很可能進(jìn)一步蔓延，一線城市高房?jī)r(jià)已岌岌可危。如果把成交量萎縮看成是樓市調(diào)整的上半場(chǎng)，那么，目前一線城市正在步入以房?jī)r(jià)調(diào)整為主的下半場(chǎng)。

　　從連續(xù)跳價(jià)到無人應(yīng)價(jià)

　　在央企工作的肖女士近兩周很郁悶，她打算將位于北京東二環(huán)內(nèi)“上舍”小區(qū)的一套一居室出售，但經(jīng)過數(shù)次下調(diào)價(jià)格，房源依然無人問津。

　　“今年4月，有買家愿意出價(jià)280萬元，那時(shí)我猶豫了。現(xiàn)在價(jià)格又回到年初水平。”今年春節(jié)前，擁有3套住宅的肖女士見調(diào)控逐步升級(jí)，便考慮將一套74平方米的一居室出手。當(dāng)她以260萬元掛牌時(shí)，看房人絡(luò)繹不絕，并隨即有人應(yīng)價(jià)。肖女士便見勢(shì)跳價(jià)，報(bào)價(jià)一路上漲，直至285萬元。但2月16日北京出臺(tái)“最嚴(yán)限購令”后，看房者頓時(shí)門可羅雀。“現(xiàn)在只能掛著了。”她無奈地說。

　　與肖女士不同，不少急于將房源脫手的投資客更愿意選擇小幅降價(jià)。日前，溫州商人宋先生的6套住宅已脫手4套，均以低于掛牌價(jià)成交。“與同品質(zhì)房源相比，宋先生的報(bào)價(jià)已有優(yōu)惠，不過經(jīng)過與買家協(xié)商，宋先生選擇再次讓利。”北京中原地產(chǎn)近日代理了宋先生在“萬泉新新家園”的一套住宅，該小區(qū)地處西三環(huán)與西四環(huán)之間，均價(jià)在每平方米45000元至50000元。而宋先生的成交價(jià)不到每平方米43000元。

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者實(shí)地調(diào)研，目前北京樓市的降價(jià)現(xiàn)象已從郊區(qū)擴(kuò)散到二環(huán)以內(nèi)，西城廣安門區(qū)域個(gè)別樓盤價(jià)格一月間下降近每平方米3000元。

　　“現(xiàn)在購房者的議價(jià)空間比以前明顯增大，一般一套房源的議價(jià)幅度在5%以上。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一位門店經(jīng)理坦言。在上海，二手住宅最高議價(jià)幅度達(dá)15%，降價(jià)趨勢(shì)正在蔓延。一家全國(guó)性房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的最新抽樣調(diào)查顯示，受未來獲利空間或?qū)⒖s小預(yù)期影響，8月以來，上海樓盤的二手房賣家普遍可接受5%-15%的議價(jià)，不少業(yè)主希望盡快抽身離市。

　　在廣州、深圳投資房產(chǎn)的紀(jì)先生最近日子更不好過。“珠三角樓市的市場(chǎng)化程度比京滬更高，房?jī)r(jià)變動(dòng)更敏感。調(diào)控后，手頭的房子很難出掉。”2004年開始炒房的紀(jì)先生經(jīng)歷過當(dāng)?shù)貥鞘械臄?shù)次起伏，“像坐過山車一樣，最好的年份是2007年和2009年。”他說，那時(shí)房子買入后一兩個(gè)月內(nèi)就能出貨，賺得也不少。但現(xiàn)在紀(jì)先生仍在糾結(jié)如何處理廣州、深圳的多套毛坯房。

　　從搶購到維權(quán)

　　“新房比二手房?jī)r(jià)格低，后開樓盤比先開樓盤價(jià)格低，這種價(jià)格倒掛現(xiàn)象讓購房人無所適從。部分項(xiàng)目已出現(xiàn)退房和維權(quán)跡象。”購買北京通州華業(yè)東方玫瑰的業(yè)主馬菁菁近期加入了維權(quán)隊(duì)伍。

　　馬菁菁說，他們購買的是華業(yè)東方玫瑰一期A4號(hào)樓，該樓今年4月開盤，售價(jià)為每平方米17000元至19000元。“當(dāng)時(shí)開發(fā)商稱，項(xiàng)目后期價(jià)格肯定會(huì)漲。我們還是排隊(duì)認(rèn)購的。”

　　但到了8月初，二期A9號(hào)樓推出60套特價(jià)房，均價(jià)為每平方米14500元至15500元。與4月價(jià)格相比，降幅達(dá)10%以上。“最近促銷的A9樓里，戶型最好的房源也以每平方米14500元出售。我買了一套同樣面積的房子，多花將近50萬元。”馬菁菁憤憤不平。

　　現(xiàn)在該項(xiàng)目的開發(fā)商已拿出一套令前期業(yè)主較為滿意的補(bǔ)償方案。不過，業(yè)內(nèi)人士指出，這種“價(jià)格倒掛”預(yù)示著房?jī)r(jià)下跌已“山雨欲來”，今后因房?jī)r(jià)下跌產(chǎn)生的民事糾紛或日益增多。

　　今年5月，首開常青藤通過折扣等優(yōu)惠將價(jià)格暗降10%，曾導(dǎo)致數(shù)十位前期業(yè)主抱團(tuán)要求開發(fā)商補(bǔ)償損失。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公開信息，遠(yuǎn)洋一方潤(rùn)園從預(yù)售均價(jià)每平方米24345元降價(jià)至20500元；中海九號(hào)院從每平方米41234元降至36728元。開發(fā)商的銷售策略正在明顯變化，打折降價(jià)促銷戰(zhàn)愈演愈烈。

　　在深圳，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象早在今年1月就已出現(xiàn)，到五六月最嚴(yán)重時(shí)每平方米相差近萬元。由于深圳從5月實(shí)施樓市限購政策，房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象日趨明顯。世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月以來，深圳新入市樓盤價(jià)格分別下調(diào)10%至15%。5月初，中海地產(chǎn)打出“新房八折”的銷售優(yōu)惠。而6月開盤的深圳招商觀園開盤均價(jià)為每平方米12000元，低于周邊項(xiàng)目均價(jià)約2000元。

　　一線城市中的北京、上海及廣州同樣出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月北京樓市有近30宗項(xiàng)目入市，其中超過20宗項(xiàng)目的定價(jià)均低于周邊二手房均價(jià)，折價(jià)幅度在10%至15%。

　　從整體均價(jià)看，今年以來，一線城市房?jī)r(jià)都有不同程度回落，其中京滬基本回落至去年底或今年初水平，而深圳和廣州則已回落至去年下半年水平。

　　從炒房到炒礦

　　位于太原市中心的迎澤賓館一直是山西煤老板宴請(qǐng)賓朋、洽談生意、打探信息以及拓展政府關(guān)系的重要場(chǎng)所，也是房地產(chǎn)商赴山西發(fā)展客戶的重要據(jù)點(diǎn)。曾跟隨SOHO中國(guó)的銷售團(tuán)隊(duì)入晉推銷房產(chǎn)的王女士坦言，現(xiàn)在想忽悠煤老板到北京買房已經(jīng)沒那么容易。

　　“幾年前，我們跟著營(yíng)銷總監(jiān)到太原，只要在迎澤賓館搭個(gè)展臺(tái)，再通過酒店客房部套取一些煤老板資料，打打電話，項(xiàng)目很快就賣光了。”王女士介紹，煤老板只問項(xiàng)目離天安門有多遠(yuǎn)，再估算一下每平方米大約值幾噸煤，然后就下單了。

　　“但今年不一樣了，做房地產(chǎn)銷售成了一件很糟心的事。”一方面受限購影響，另一方面，煤老板的資金開始轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。據(jù)王女士了解，很多煤老板對(duì)投資一線城市的住宅已經(jīng)興趣不大，他們的目光開始聚焦于礦產(chǎn)資源。

　　來自晉中的白寶權(quán)從上世紀(jì)90年代起靠承包小煤窯發(fā)家，2006年至2009年在北京等地購入數(shù)十套住宅和商鋪。今年，他把在京的住宅和部分商鋪全部出售，所得資金又干回了老本行。今年5月，白寶權(quán)斥資上億元在內(nèi)蒙古赤峰購買了一座中型煤礦。

　　高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫指出，山西、陜北、內(nèi)蒙古以及溫州等地的民資已不再盲目押寶住宅，資源類產(chǎn)業(yè)日益受到追捧。即使投資房地產(chǎn)，民間資本也趨向于投商業(yè)地產(chǎn)。另外，民間資本以新型金融業(yè)態(tài)參與房地產(chǎn)業(yè)將漸成趨勢(shì)，如參與房地產(chǎn)信托，或者以私募股權(quán)基金、REITs等途徑參與其中。這勢(shì)必弱化民間資本對(duì)住宅的需求，從而給住宅市場(chǎng)降溫。

編輯： 作者：林喆