房價拐點已經(jīng)出現(xiàn) 預(yù)期未來半年房價環(huán)比下跌

http://www.pzjyn.cn?? 2011-12-03 17:00　來源 新華社-新華視點

根據(jù)18日國家統(tǒng)計局公布的10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市的價格平均環(huán)比指數(shù)年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長。全國房價大面積停漲回落的趨勢越來越明顯，房價拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

數(shù)據(jù)房價拐點明顯

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，比9月份增加了1個。漲幅回落的城市有59個。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個，比9月份增加了8個。

綜合分析10月全國房價的數(shù)據(jù)，一個最具轉(zhuǎn)折性意義的變化在于，長久以來都持續(xù)上漲著的全國房價平均環(huán)比指數(shù)開始出現(xiàn)下降，下降幅度達(dá)到0.14個百分點。雖然這一數(shù)據(jù)在今年4月份之后就始終保持著回落的趨勢，但由正增長轉(zhuǎn)為負(fù)增長在年內(nèi)還是首次。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，當(dāng)前的樓市環(huán)境更像2008年8月（出現(xiàn)環(huán)比下跌后持續(xù)至2009年2月），而非去年6月。預(yù)期未來半年左右，全國房價將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認(rèn)為，下半年來持續(xù)已久的價格僵局已經(jīng)被打破，房價下降的拐點初步確立。北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，交易市場的天平正逐漸傾斜至“買方市場”，樓市降價的輪廓越來越清晰。

房價環(huán)比下跌，降價趨勢正蔓延

除了房價平均環(huán)比指數(shù)的回落，10月份房價環(huán)比回落城市數(shù)量的大幅度增加也顯示出樓市降價的趨勢已經(jīng)確立，并正向全國范圍內(nèi)蔓延。

根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，10月份房價出現(xiàn)環(huán)比下降的城市達(dá)到34個，比9月份多出一倍，環(huán)比價格下降的34個城市中，包括全部4個一線城市，南京、濟(jì)南、杭州、寧波等共15個二線城市，溫州、九江、宜昌、無錫等共16個三線城市，降價蔓延全國的速度超乎想象。

張月認(rèn)為，造成短時間內(nèi)突然出現(xiàn)全國性價格回落的原因，一方面，是“金九”失色后，房企仍寄托于“銀十”，因此低價開盤項目增多。另一方面，房企銷售壓力倍增，上市房企急于達(dá)成業(yè)績、中小房企急于資金回籠，價格開始出現(xiàn)實降和直降。龍湖、萬科等實力房企掀起的降價潮，雖然僅存在于一線城市和重點二線城市，但對于市場整體帶來的連降效應(yīng)和消費者更加堅定的觀望態(tài)勢卻快速彌漫，帶動二、三線城市價格的下滑。

張大偉告訴記者，根據(jù)中原調(diào)查統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)市場存量大幅上升、降價樓盤增多的趨勢已愈演愈烈。“隨著供求比的持續(xù)高位，部分發(fā)達(dá)城市的住宅存量已經(jīng)接近2008年時的高位。繼北京、深圳、成都、重慶、杭州等城市后，10月上海也加入了降價陣營。中海、龍湖、綠地率先降價，降幅普遍超過20%。降價現(xiàn)象的增多更進(jìn)一步強(qiáng)化了購房者的降價預(yù)期，持幣待購現(xiàn)象有所增加。”張大偉說。

房價拐點確立政策堅持是關(guān)鍵

在一線城市和二線發(fā)達(dá)城市中，房價的下跌已逐步形成共識，房價拐點初現(xiàn)。開發(fā)商降價力度提升，超過20%的實質(zhì)性降價不斷涌現(xiàn)；但成交面積依然低位徘徊，購房者的觀望情緒愈發(fā)明顯。

張月認(rèn)為，10月全國房價是今年調(diào)控以來的轉(zhuǎn)折點。對于購房者來說，房價進(jìn)入實降階段后，短期內(nèi)觀望情緒還會更加濃厚。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月全國住宅銷量環(huán)比下降25.4％。在房價環(huán)比下降趨勢剛剛形成之際，年底購房者的觀望情緒可能會達(dá)到一個頂點，這意味著成交的轉(zhuǎn)折點還要較價格變化延后，量隨價動的過渡期要長于以往。而目前房企在年底前加大低價推盤力度、降價促銷的同時，也在積極備戰(zhàn)2012年。即便是業(yè)績完成良好、資金充裕的實力房企，降價意愿也不會減弱。隨著以價換量難度的加大，一些失去市場先機(jī)的房企，將不得不開始一降到位。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)低迷也影響到上游的土地市場。住宅地塊成交規(guī)劃建筑面積在量和比重上都較2008年折半，樓面均價由升轉(zhuǎn)降。而四季度為土地供應(yīng)高峰期，樓市量價齊跌之后，房企拿地將更加謹(jǐn)慎，底價成交和土地流拍或進(jìn)一步增多。大型房企也將繼續(xù)采取寧缺毋濫的拿地方式。