樓面地價占房價的比例樓面地價與房價的關系

http://www.pzjyn.cn?? 2016-01-01 15:00　來源溫州視線

　　樓面地價占房價的比例：樓面地價與房價的關系，地價占房價比例平均為33%。樓面地價與房價的關系是怎么樣？
　　
　　樓面地價占房價的比例樓面地價與房價的關系

　　全國兩會上，全國工商聯的一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高達到58.2%。有聲音據此表示，房價過高原因在地價。今年7月份，國土資源部調查了620個房地產開發項目，結果顯示，目前我國地價占房價15%-30%，平均為23.2%。此后，兩項調查數據引發的“地價是否推動房價”爭論，一時成為社會關注的熱點。
　　
　　那么，我市地價占房價的比例又是多少呢？日前，記者對最近三年來部分上市樓盤調查發現，市區樓盤地價占房價比例平均為33.03%，最高為53.8%，最低為12.69%，高出全國平均水平近10個百分點。
　　
　　平均占比超全國10個百分點
　　
　　地價在房價中到底占據了多大的比例，一直以來是社會上普遍關注的一個熱點問題。
　　
　　日前，記者對市區近三年來部分上市樓盤調查發現，地價占房價比例最高的為位于鹿城路的銀座公寓，比例為53.8%。據了解，該項目2007年10月份取得土地開發權，到2008年9月底上市，時間間隔只有一年。該項目的樓面價為當年“地王”。
　　
　　通過調查發現，占比最小的項目為天潤大酒店，上市價格含裝修占比僅為12.69%。而占比在20%左右的，有華府天地、中瑞曼哈頓、鹿城廣場·錦玉園和嘉一國際等項目，除嘉一國際和錦玉園為帶裝修上市價格外，其他幾個樓盤大多是取得地塊與上市日期周期較長。
　　
　　此次調查地價占房價比例在40%以上的只有5個項目，分別為中央公館、銀座公寓、龍城華府、錦城商務樓和江錦家園，除錦城商務樓為辦公樓外，龍城華府和江錦家園位于龍灣區，而中央公館和銀座公寓之所以占比高，關鍵原因就是上市周期較短，從取得地塊開發權到上市基本在一年內。
　　
　　通過調查發現，取得地塊到上市時間周期越短，占比越高，周期越長，占比越低，如中央公館與嘉一國際同一時間取得地塊，上市時間相差僅一年半，其占比相差近14%，這也說明最近幾年來，我市房價上升較快；同時，越高檔樓盤，占比越低，基本在20%左右，說明高附加值也進一步拉升了房價；而一些主流套型定位90平方米以下的樓盤，如瑞嘉佳園、匯景嘉園和中和家園等樓盤，其占比大多集中在25%左右。
　　
　　與國土資源部提供的調查數據(東部地區地價占房價比例平均為27%；中部地區地價占房價比例平均為21%；西部地區地價占房價比例平均為18%)相比，我市平均占比均超過上述城市。
　　
　　地價推動了房價上漲？
　　
　　“地價與房價之爭”由來已久，尤其是在房價大幅上漲時期，爭議尤為劇烈。
　　
　　三角洲房產策劃機構副總經理顏志軍認為，市區大部分項目在取得地塊開發權時，地價與周圍房價之比一般在50%左右甚至更高，但等到上市后(以平均一年半為參考依據)，占比一般會下降至30%左右，說明市區最近幾年房價上漲較快。
　　
　　“比較近6年的平均地價，2008年前3個月的出讓地價，比前四年出讓的地價都要高。而2007年九山飯店地塊的成功出讓，標志著我市萬元樓面地價的來臨，該地塊12374元/㎡的樓面價，甚至已經超出了那時許多一線城市的平均房價水平。而2008年前3個月出讓的兩宗土地的樓面價均在萬元以上，可以看出市區土地投放量少，使得開發商拿地競爭比較激烈，在一定程度上助推了地價總體上繼續走高，并最終帶動房價快速上漲。而到了2009年，這種狀況就更為激烈。”顏志軍說。
　　
　　說到地價與房價之間的關系，朗兆房產營銷機構總經理葉維堅認為，國土資源部的調查數據，只是簡單形而上學的結果，并不科學，更沒有實際價值。事實上，地價推動房價通過的不是數字關聯，而是隱含的作用與反作用。
　　
　　“地價對房價的作用，不能只關注取得地塊到上市這個時間段，要看同一時點上，看當時取得地塊與周邊房價的占比關系，這才能說明問題。事實也證明了，市區每一輪房價的上漲都是由地價推動的。如原南站長運集團地塊樓面價近2萬元，但投標時，該區域二手房價只有2.8萬元左右。現在房價上漲了，就能充分說明問題了。地價推動房價，房價上漲后又反作用推動地價，這就是它們之間的邏輯關系。而同時，多年來土地供應量嚴重缺乏，土地市場不完全是市場經濟，也是原因之一。”葉維堅分析說。
　　
　　對于上述觀點，一位不愿意透露姓名的開發商表示，房價上漲不能歸咎于地價上漲。土地的供應量，能在很大程度上影響甚至決定地價的走勢。他說：“與其糾纏于地價在房價中所占的比重是多少，不如將關注點放在打擊囤地投機、調整供地結構，強化住宅用地保障機制上更為現實。”