起底三亞明星樓盤

http://www.pzjyn.cn?? 2018-10-16 17:42　來源 半月談

　　起底三亞明星樓盤：半月談記者調(diào)查起底三亞明星樓盤內(nèi)幕，近2700名購房者耗巨資購買的昔日“明星”樓盤三亞半山半島、半島藍灣項目的房子，可能得不到房子。購房者面臨房源被抵押再次銷售、售后抵押、查封后再銷售以及司法凍結(jié)等一系列問題，涉及房產(chǎn)資金上百億元，不少購房者可能面臨“房財兩失”。

　　“明星”樓盤涉嫌欺詐銷售

　　位于三亞著名景點鹿回頭景區(qū)附近的半山半島占地面積近5000畝，總建筑面積240萬平方米，是由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司和海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的超大型綜合房地產(chǎn)項目。半島藍灣項目位于三亞市吉陽區(qū)紅沙路，由三亞潤豐建設(shè)投資有限公司（為三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司下屬子公司）開發(fā)建設(shè)。半山半島房產(chǎn)項目屬于三亞高端地產(chǎn)項目，在全國都有名氣。

　　然而，曾經(jīng)風(fēng)光無限的“明星”項目，如今卻陷入眾多房源被查封，部分購房者面臨“房財兩失”的困境。

　　半山半島小區(qū)五期的業(yè)主陳女士反映說，她2017年5月認購了半山半島五期8號樓的一套房產(chǎn)，一次性付全款390萬元并另加20萬元服務(wù)費，目前已經(jīng)入住，有交款發(fā)票，但并未網(wǎng)簽備案。無意間，有一位業(yè)主在小區(qū)業(yè)主群發(fā)了一句“小區(qū)房子被查封”了，業(yè)主群頓時“炸開了鍋”，陳女士趕緊查詢得知，房子的確已經(jīng)被開發(fā)商抵押后遭法院查封。

　　與陳女士有相似經(jīng)歷的還有購買了半山半島和半島藍灣的2000多名購房者。這些購房者于2017年前后花費大量積蓄購買了這兩個項目的房產(chǎn)，但后來突然得知這些房產(chǎn)因海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司等開發(fā)商一直沒有辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，已被多家法院查封。

　　更為糟糕的是，位于半山半島八期的房產(chǎn)，不少業(yè)主是在已被法院查封之后才從開發(fā)商手中購得。目前，開發(fā)商因?qū)⒈徊榉獾姆慨a(chǎn)銷售給購房者已涉嫌合同詐騙。業(yè)主們表示，購房時五證齊全，《商品房預(yù)售許可證》也在有效期限內(nèi)，這才使得很多人使用全款“放心”購買。

　　業(yè)主們得知疑似被查封的消息后，通過三亞不動產(chǎn)交易中心查詢得知，由于開發(fā)商資金鏈斷裂，無力償還各債權(quán)人（債權(quán)人包括但不限于中國民生銀行股份有限公司上海分行、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司三亞分行）的借款，各債權(quán)人在獲得生效判決文書后向法院申請了強制執(zhí)行。

　　這一系列“遭遇”意味著，購房者花了大量積蓄購買的房產(chǎn)隨時可能被法院執(zhí)行拍賣，部分購房者將面臨“房財兩失”的困境。

　　開發(fā)公司及關(guān)聯(lián)公司“內(nèi)憂外患”

　　半月談記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此次相關(guān)購房者近2700名、涉及購房資金上百億元。

　　三亞半山半島項目的業(yè)主集體寫就的訴求書表明，三亞鹿回頭公司、中弘卓業(yè)集團有限公司、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司等隱瞞在售房屋已被法院查封的事實，將已網(wǎng)簽房屋多次出售，欺騙業(yè)主，并將業(yè)主的購房款全權(quán)委托“天津金惠天金有限公司”代收，幾經(jīng)騰挪之后，如今房款資金去向成謎。

　　三亞市中級人民法院發(fā)布的公告顯示，初步估算，半山半島項目開發(fā)公司——鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補償款等超過400億元。由于這些公司訴訟眾多，其負責(zé)開發(fā)的半山半島項目及房產(chǎn)已被多家司法機關(guān)查封，其中部分案件已進入執(zhí)行程序。

　　業(yè)主們表示，相應(yīng)房屋隨時可能進入司法拍賣程序。就目前的查詢結(jié)果來看，已有北京三中院、上海一中院、三亞城郊法院的相關(guān)案件進入了執(zhí)行階段，執(zhí)行總標(biāo)的約30億元。考慮到相關(guān)數(shù)據(jù)的滯后性，實際的債權(quán)金額可能遠高于此數(shù)字。

　　業(yè)主們陸續(xù)通過各種渠道反映問題之后，中國農(nóng)業(yè)銀行三亞分行在半山半島售樓中心貼出“重要提示”：半山半島“藍色果嶺”項目多棟樓已經(jīng)抵押到我行，在銷售前應(yīng)取得我行書面同意。為依法保障我行抵押權(quán)益，避免您作為購房者利益受到損害，請您在購房前及時向我行了解擬購房產(chǎn)權(quán)屬登記狀況。

　　盡管從表面無法看出半山半島及半島藍灣項目開發(fā)公司與“中弘系”公司的隸屬關(guān)系，但中弘公司此前曾幾度試圖啟動對半山半島項目的收購，計劃將半山半島項目陸續(xù)注入中弘股份。“中弘系”公司也一直在介入半山半島項目，目前負責(zé)項目后續(xù)處置工作的三亞中弘弘熹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即為“中弘系”。

　　但“中弘系”的日子也不好過。公告顯示，截至2018年8月9日，作為“中弘系”上市公司代表的中弘股份逾期債務(wù)本息合計50.32億元，全部為各類借款。中弘股份表示，若不能妥善解決逾期債務(wù)，公司可能面臨訴訟、仲裁甚至資產(chǎn)凍結(jié)等情況，影響公司的生產(chǎn)經(jīng)營和業(yè)務(wù)開展，并沖擊公司2018年度業(yè)績。

　　明星樓盤“殘局”怎解？

　　談及半山半島項目的現(xiàn)狀，長期跟蹤此案的大成（南通）律師事務(wù)所律師洪加健表示，中弘股份一系列的“自救”動作，對解決問題尚未顯示出多大助益。如果是在查封之后訂立的房屋買賣合同，那開發(fā)商構(gòu)成合同詐騙，合同無效，將不能根據(jù)該合同獲得房屋產(chǎn)權(quán)，如果開發(fā)商無力賠償，有可能房財兩空。

　　三亞中弘弘熹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域總經(jīng)理孟翔兩個多月前受訪時曾表示，中弘公司正在積極尋求資金進行重組，大概一個半月最長兩個月就會有結(jié)果，然而時至今日，在解決數(shù)千名業(yè)主房產(chǎn)問題上依然未有實質(zhì)性進展。

　　正在業(yè)主們四處奔走時，三亞市多個部門也出面索繳開發(fā)公司拖欠的各類稅款、土地出讓金和罰款等款項。8月13日，三亞市吉陽區(qū)稅務(wù)局、三亞市國土局、三亞市綜合行政執(zhí)法局以海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司及三亞鹿回頭旅游開發(fā)有限公司不能清償?shù)狡诙惪睢⑼恋爻鲎尳稹⒘P款，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)為由，聯(lián)合向三亞市中級人民法院申請破產(chǎn)重整。

　　不少業(yè)主認為，拖欠如此巨額的應(yīng)繳稅款、土地出讓金和罰款，相關(guān)部門應(yīng)該早就察覺背后的種種風(fēng)險。“如果它們能夠早點預(yù)警，我們應(yīng)該就不會被騙，至少不會有這么多人被騙。”一名鄒姓業(yè)主說。

　　業(yè)主們表示，購房時售樓部五證齊全，在這種情形下，業(yè)主們認為項目沒有問題，才會購買，但是背后是否被抵押、查封，業(yè)主們很難查清房產(chǎn)背后實際狀態(tài)。

　　盈科律師事務(wù)所一位長期跟蹤此案的律師表示，整個事件中，開發(fā)公司為何拖欠巨額款項未能引起相關(guān)監(jiān)管部門警惕，在業(yè)主反映之后才去催繳款項值得深思。“半山半島是明星樓盤，銷量之大足以引起很多人注意，但是實際備案網(wǎng)簽的卻寥寥可數(shù)，作為監(jiān)管部門應(yīng)該意識到這個項目可能已經(jīng)埋下了隱患。”

　　三亞在2015年底啟用了海南省首個商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，這個賬戶由開發(fā)商、監(jiān)管銀行和三亞市房產(chǎn)信息中心三方簽訂。簽訂三方資金監(jiān)管協(xié)議后，開發(fā)商必須將購房款存入監(jiān)管賬戶，才能辦理預(yù)售證，防止其挪用購房款，出現(xiàn)半拉子工程。但半山半島的購房者沒能受到這項監(jiān)管舉措的保護，三亞市住建局相關(guān)負責(zé)人表示，半山半島項目在2015年2月前已全部辦理預(yù)售證，不適用后來的政策。

　　據(jù)了解，三亞市住建局已向多家法院和銀行發(fā)送告知函，已經(jīng)將業(yè)主上訪情況及訴求情況進行了說明，希望相關(guān)機構(gòu)能夠暫緩執(zhí)行或者依法解除已售房源的查封和抵押登記，以維護購房人的合法權(quán)益。

　　目前三亞市中級人民法院已裁定受理對半山半島項目開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司及其子公司共計12家企業(yè)進行破產(chǎn)重整申請。三亞市中級人民法院認為，涉及半山半島項目開發(fā)的12家企業(yè)，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，明顯缺乏清償能力，但尚有部分未開發(fā)土地，仍具有較大商業(yè)價值，具有重整的必要性、可行性。

編輯： 記者：王存福