央行房貸新規(guī)解讀

http://www.pzjyn.cn?? 2019-08-27 15:11　來源綜合

央行房貸新規(guī)解讀：2019年8月25日晚央行針對個人住房貸款利率發(fā)布公告，稱自2019年10月8日起調(diào)整新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率。住房貸款利率調(diào)整后利率會不會上調(diào)？新政對于市民購房有哪些影響？為此，記者咨詢相關(guān)專家及行業(yè)人士后了解到，目前利息支出基本不受影響，房貸利率短期內(nèi)不會下降，且首套房利率打折已經(jīng)成為“過去式”。

改革為降低實體經(jīng)濟融資成本

今日上午，記者在武昌區(qū)中南路一家國有銀行的網(wǎng)點內(nèi)看到，時不時有辦理住房貸款的市民向工作人員咨詢新政策。董女士稱在網(wǎng)上看到了公告，但還是不知道利率到底會怎么變。

據(jù)了解，央行最新發(fā)布的公告稱“新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成”。一名銀行資深人士解釋說，2019年8月之前，包括個人住房貸款在內(nèi)的貸款利率是以央行發(fā)布的基準利率（分為1年期、1年以上5年以內(nèi)、5年以上等3個不同的期限）為標準，在此基礎(chǔ)上浮動，“LPR類似基準利率，但基準利率常常幾年不調(diào)整，而LPR受市場影響變化特別快，一月公布一次，貸款利率均要圍繞它來定價，上下加基點。”

事實上，LPR機制改革的初衷是為了解決實體企業(yè)“融資難”，8月20日公布的改革后首次報價結(jié)果也確實較相應(yīng)期限的貸款基準利率有所下降。記者發(fā)現(xiàn)，LPR首次報價比基準利率有所下降：一年期LPR為4.25%，比原來的基準利率降了10個基點，而5年期的下降了5個基點。

個人住房貸款利率短期不會降

LPR機制降低了市場的貸款利率，那么是否意味著房貸利率也會隨之下調(diào)？在光谷一家企業(yè)上班的吳先生打算年底結(jié)婚買房，他對新政十分關(guān)注。

記者了解到，新的LPR形成機制并不會使房貸利率下降。在央行發(fā)布LPR機制之際，央行副行長劉國強就露，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。8月25日的公告也表示，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。央行相關(guān)負責人在此前回答記者提問時表示，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

融360大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬賦認為，央行利率調(diào)整的指向性非常明顯，就是保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，因此對絕大部分購房人來說影響不大。“后期，如果LPR利率下調(diào)，根據(jù)央行的這一規(guī)定，首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調(diào)，但是需要注意的是，這僅指最低利率，實際發(fā)放的利率還會受調(diào)控政策、銀行信貸資源的影響，預計執(zhí)行利率短期內(nèi)很難出現(xiàn)顯著的、普遍性下降。”

在近期房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴的背景下，武漢的房貸利率仍維持較高水平。記者從多家銀行了解到，目前江城大部分銀行執(zhí)行的是首套房貸基準上浮20%左右（按目前基準利率4.9%來算，即5.88%），二套房貸上浮25%-30%比較常見。

利率可從一而終也可每年一調(diào)

34歲的程女士已經(jīng)在南湖買房安家，她不知道自己已經(jīng)簽訂的貸款合同會不會受到新政影響，“我買房早，原來還享受基準利率的打折優(yōu)惠呢”。對此，武漢科技大學金融證券研究所所長董登新說，公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量部分原來怎么約定就怎么執(zhí)行。

對于10月8日以后新簽訂的住房貸款，購房者也可以選擇兩種方式計算利率。根據(jù)央行公告，個人住房貸款利率重定價周期可協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。“因此，客戶可以選擇從一而終，一直選擇簽合同時的LPR利率水平；也可以一年重新來一次。”

值得注意的是，住房貸款利率每年可以調(diào)整的部分僅限于定價基準部分，即最近一個月相應(yīng)期限的LPR，而對于在LPR基礎(chǔ)上的加點部分，則在合同期限內(nèi)固定不變。董登新進一步解釋說，比如如果借款人簽合同時的LPR為4.85%，合同約定加60個基點，為5.45%。若一年后，LPR水平調(diào)整為4.75%，那么該借款人仍需加60個基點，即5.35%。

首套房利率打折時代宣告結(jié)束

有分析認為，雖然在“房住不炒”的政策基調(diào)下，中短期內(nèi)房貸利率難以下降，但長期看，隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期，利率將延續(xù)下行趨勢，相應(yīng)的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，會帶動貸款利率下行，長期看對借款人的或是利好。

此外董登新還表示，LPR機制其實更考驗的是銀行。沒有基準利率之后，各家銀行定價水平有差異，銀行需要對利率波動方向有一個準確的判斷。

幾年前，江城有不少購房者享受了房貸利率的打折優(yōu)惠。董登新說，央行規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味LPR就是下限，不能突破，利率“打折”的情況將不復存在。

編輯： yujeu