高價買房樓盤降價老業主圍攻開放商要求補償沒有道理

http://www.pzjyn.cn?? 2011-10-25 16:06　來源光明網

樓盤降價引業主圍攻，高價買房是自愿行為，樓盤降價老業主圍攻開放商要求補償沒有道理也沒有法律依據，天下哪有只能賺沒有賠的生意，買賣交易本身就有風險，上海買房和全國各地買房都一樣，買房和股市一樣，難不成股市下跌你也要補償？樓盤降價老業主圍攻開放商的行為是無知、耍賴。

持續加緊的政策調控讓樓市“金九銀十”正褪色成“鐵九通十”。扛不住的開發商選擇降價促銷；傷不起的老業主在各地掀起要求退房、補差價的維權行動，甚至引發暴力沖突。但再多血淚控訴也難掩市場本質，“只漲不跌”的神話終會破滅，為投資失誤埋單的只能是消費者自己。

新盤降價不違約，老業主求索賠無法律依據

房價下跌，老業主要求索賠，理由主要是降價行為侵犯了自己的權益。但買房子毫無疑問是一個市場行為，購房者在簽訂購房合同時，雙方之間的權利義務關系僅限于開發商保質保量把售出房產，業主以定價支付，未來的價格波動的風險應該由業主來來承擔。

針對樓市降價，除非當事人簽署購房合同時約定了合同解除事由，比如“約定如果在一定期限內降價，開發商就構成違約，違約的后果是賠償x萬元。”否則業主要求補償是沒有法律依據的。在此前為數不多的求償請求獲得法院支持的判決中，正是由于雙方在補充條款中作出約定：若購房者因自身原因提出解除合同，應承擔賠償責任，賠償金額為總房價的3%，并承擔由此產生的一切費用，法院正是基于這一約定而作出解除合同的判決。

前幾年樓盤持續漲價，有的樓盤一次提價就可以達到20%，三個月甚至可以翻番，業主也從來沒有將溢價部分還給開發商。事實上，開發商無論漲價還是降價，對已購房業主都不構成傷害。因為當初成交價是雙方認可、市場認可的。一旦房產貶值就要求開放商補償，這根本不是維權，而是不愿意承擔風險的耍賴、悔棋。

地產商沒義務補差價，購房合同與第三人無關

老業主對于降價感到憤怒、委屈的原因常常是“同一區位、同一戶型、同一棟樓的房子，相隔幾天時間便大規模降價。”通過此類對比產生的差價，老業主要求地產商來補償。但回到房屋買賣合同的屬性，這類合同是甲乙兩方簽署，只對雙方有約束力，只涉及雙方的權利義務，而與第三人無關。

開發商有權依據市場狀況及公司運營情況進行降價，已經購房的業主無權干涉。萬科曾在此類降價維權糾紛中打了一個極端的比喻，“不要說降價，就是開發商把房子全部送人，也是他的權利。開發商賣給甲多少錢，與賣給乙多少錢沒有關系，這是由合同的相對性決定的。”這類合同其實與購買民航機票一樣，同一架飛機上，有的人出了全價，有的人是三折，出了全價的人不能因此指責民航欺負消費者。

信貸調整不屬于“情勢變更”，全款退房難獲支持

降價售樓之后，不少已購房業認為他們的購房成本和未來支付風險相對突然增加，于是以“情勢變更”為由解除房產合同，挽回損失。但目前的房屋購買合同在附件中已約定，金融機構貸款政策變動不屬于“不可抗力”和“情勢變更”，以此理由退房的業主要承擔總房款20%的違約金。老業主不愿意支付幾乎相當于首付款的違約金，退房要求當然不被房產商接受。

法律專家解釋稱，合同法司法解釋二明確規定“客觀情況無法預見的，非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化”才適用于情勢變更原則。房地產價格受市場或政策影響而波動明顯屬于商業風險范疇，不適用于情勢變更。否則，股民也能以股票下跌為由向證券公司提出維權索賠，豈不荒謬？

虛假宣傳取證難，“甜言蜜語”寫入合同才生效

買房人經常聽到售樓員的忽悠：“趕緊買，沒剩幾套房了，下期還要漲價”，“房價根本不可能降，我們的房子更不會降價”，也有售樓員信誓旦旦地給你保證：“房價真降了給您補償”，但這句話永遠不會寫入合同。當老業主依據這些“口頭支票”向開放商求償，自然很難獲得法律支持。工商部門也三番五次提醒消費者，“目前房地產虛假廣告投訴中，99%存在取證難的問題，消費者購房時要提前保存證據。”

銷售人員的口頭承諾屬于企業宣傳行為，很難取證作為違約證據。除非有錄音，證明開發商曾承諾房價下降將給予賠償，才可起訴開發商違約。如果沒有錄音且在合同沒有約定降價需退房或賠償差價，那么開發商無論遇到哪種情況降價，都不需要對已經購房的業主進行補償。如果購房者愿意相信“甜言蜜語”，唯一生效的辦法只能是將其寫入合同。

盲信“買了房子就賺錢”，無視風險只能買者自負

拋開地產宣傳的誘惑，最近兩年政府反復強調房價增長過快，持續的調控聲音之下，依然有眾多業主出手買房。如果以剛性需求來解釋，反正房子用于自住，不會賣出去，開放商降價還是漲價都與其沒有關系。如果以投資為目的買房，一旦習慣了“房子買了就賺錢”的思維方式，對近幾年房價一路猛漲背后的風險缺乏預警，恐怕沒有任何企業能保證房價 “只能漲不能跌”。

有人傾半生心血買一套房，有人倒霉成為接盤的最后一棒投資者固然值得同情，但他們所謂的“損失”并不足以成為反對房價下挫的理由。因為每個人都不能以自己是不成熟的投資者為由，向社會要求賠償。買者自負，是資本與貨幣市場的必然規則，否則所有的虧本者都可以找金融機構、房地產機構維權，而所有的金融機構、房地產機構都可以找央行與財政部維權，必然導致天下大亂。

樓市定價機制不透明，靠暴力維權無濟于事

契約精神的前提是信息的對稱性以及公平性，在降價維權糾紛中，肯定有一部分開發商扮演了不光彩的角色，靠捂盤惜售、制造價格預期、哄抬房價等扭曲市場價格機制的行為追逐利益。

從這個角度出發，老業主針對可能的價格欺詐以非訴訟方式維權無可厚非，但方式方法必須站在法制基礎上，遵循契約精神，不擾亂社會秩序。如今動輒將售樓部當作戰場，把協商搞成血案，保安與業主互毆，轎車被砸，非法聚集堵路等暴力行為非但不可取，也無助于樓市價格清晰透明。

這個冬天樓市必須面對的就是不斷貶值。如果你是買房自住，房產的升值還是跌價都與你無關。如果你純粹把房子當成投資品，那請參考馬未都對收藏的說法，不要相信故事，不要相信好事。不要心態不好，總是想著挖寶。（小易整理）

資料來源：

《樓市降價維權出現新模式北京業主以反暴利投訴開發商》

http://news.xinhuanet.com/2011-05/26/c_121462070.htm

《萬科萬套房掀促銷戰深圳樓市降價潮山雨欲來》

http://sc.people.com.cn/fc/c/2011-09-07/6674.html

《樓市降價促銷大勢所趨老業主不滿紛紛出手維權》

http://biz.cn.yahoo.com/ypen/20110914/586291.html

《樓市驟冷業主能否要求補償差價》